1.1.项目概况

1.2.主要设施、设备清单

1.3服务范围

湘麓金座物业服务范围包括东、西栋所有房屋建筑主体及公共部分的维护管理、公共配套设施、设备维护、运行管理、公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生；定期消毒杀菌；生活垃圾清运、公共绿化、绿地的养护和管理、24小时公共秩序管理、公建配套设施的运行管理、楼宇自动化设施系统的运行、维修、养护管理、交通指挥、车辆行驶和停靠管理、物业及物业档案资料收集、管理、社区文化的开展、会议室、人防指挥所的管理、物业管理委托合同中规定的其它事项等工作，具体内容为：

（一）物业综合管理服务岗：管理岗位按需配置不少于5人。

服务时间：24小时按需服务。

服务内容及要求：

（1）建立健全的各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。

（2）建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到99%以上，并每季度更新。

（3）每年至少进行四次服务项目的满意度测评。

（4）根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

（二）环境卫生保洁服务岗：保洁岗位按需配置不少于10人。

根据湘麓金座物业服务的实际情况，环境卫生保洁服务除了机关办公区公共区域保洁服务外，还包含了楼顶及地下车库的保洁服务，每日清洁不少于两次。主要工作内容有湘麓金座内所有区域内卫生、督促及检查工作，做好保洁员工工作安排及洗手间易耗品及时发放、大楼电梯内壁保养，辖区公共区域及其洗手间卫生保洁及垃圾分类、集中工作，办公楼周边辖区人行、绿化带及楼顶卫生清洁、垃圾分类、集中运送工作以及大楼绿化日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治工作。

服务内容及要求：

（1）服务范围：公共建筑物、地面、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作，外墙清洗（一年一次）、雨水井、污水井的清洗。

（2）服务标准：

2.1屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗、保证没有污渍；

2.2门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

2.3楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求擦洗，无污渍和灰尘；

2.4公共地面每天打扫、地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

2.5楼顶定期清扫，保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上无蜘蛛网；

2.6会议室会前会后专项保洁服务，保持干净整洁；

2.7道路、广场保证无垃圾和杂物，及时清除污迹；

2.8及时清理绿化带及草坪，出现枯枝落叶及时清理；

2.9公共垃圾桶及时清理，无过夜垃圾；

2.10遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。

2.11垃圾日产日清、密封存放、无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（不含垃圾外运）

2.12公共卫生间保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品由乙方自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由采购人提供并承担费用。

2.13公共区域的垃圾桶的保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

************办公室区域剔除在外。

2.15垃圾分类管理：

2.15.1垃圾分类设施设备的清洗、打蜡等日常保养，实现整洁、无污损、正常运行。

2.15.2通过电子屏标语、发放宣传资料、定时定点桶边指导等方式，进行区域内垃圾分类工作的日常宣传。

2.15.3每日按规范程序进行垃圾的分类收集、二次分拣；分类分拣后的垃圾分类运输至指定地点，并配合城管、环卫等部门进行分类处置。

2.15.4对区域内入驻单位进行垃圾分类投放上门指导，提升分类意识和分类投放准确率。

2.15.5在采购人指导下，每月对入驻单位进行垃圾分类投放情况检查。

2.15.6计量、记录各类垃圾，坚持日常垃圾分类台账登记、存档，并报送给采购人。

（三）绿化养护岗：配置1人

服务内容：项目范围内树木、花草、绿化等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

服务标准：

3.1有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；

3.2定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。

（四）秩序维护及安防管理服务岗：安保岗位按需配置不少于18人。

湘麓金座机关办公区域属非封闭式院落，四通八达，共有对外出入口5个（含地下停车场出******居民日常安全防卫工作，随时询问来访人员及与会人员并做好登记，随时检查进出大楼物品检查及记录工作，做好参会车辆停放指挥工作。

注：乙方派驻本项目的所有秩序维护人员持证保安员证上岗。

服务时间：24小时三班倒服务。

服务要求：服务范围：负责进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪等所有建筑的室内外************消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。

服务标准：

4.1建立秩序维护、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫、电视监控室及强弱电值班室24小时值班；

4.2严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，确保办公秩序良好；

4.3维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；

4.4做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；

4.5严格控制车辆出入，保证道路畅通、车辆停放有序，确保财产安全；

4.6按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；

******消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。******消防救援局发布的应急消************消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

安保器材配备：根据物业情况，配备7台以上安保对讲机，根据器材使用年限折旧报价。

（五）房屋及公共设施维护服务岗：工程岗位按需配置不少于9人

湘麓金座大楼分别有******控制中心、1个监控室、8个多媒体音响设备会议室、强弱电井房；特种设施设备功能齐全，维保技术支撑种类繁多。根据项目实际情况需配置相应的工种，负责湘麓金座所有设备设施的日常保养及检查督促工作，负责工程部日常工作安排，持暖通、高低压配电证件，做好湘麓金座的日常维修工作，以及供电范围内的电气定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决，其中一般开放区域配电间，供应东、西栋电力设备，实行24小时三班倒供配电值班制度，配置3人，人防区域配电间，按照24小时两班倒值班要求，配置2人。

注：乙方派驻本项目的上述工程人员具有相关工作经验，按国家规定需持证上岗的岗位需持有资格证书。

服务时间：24小时按需服务。

服务内容及要求：

5.1给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

5.2供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围内供电系统、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用；做好临时用电管理。

服务标准：每天对供电范围内的电气定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘良好、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

******消防系统设备管理维护

服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修。

******消防培训，提高人防技能。

5.4电梯数量及维护要求（按照国家标准执行，维保工作由甲方负责，乙方负责日常运行管理）

服务内容：运行状况的监测、机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。

服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；监督维保单位严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程、电梯准用证、年检合格证完备，监督定期维护保养；轿厢、井道保持清洁；如因故障停梯，及时通知业主单位和维保单位人员及时到达现场抢修，排除故障。

5.5空调系统运行维护

主要设备：中央空调（售后服务由空调厂家提供乙方负责衔接，维保工作由甲方负责，乙方负责日常运行管理）。

服务内容：协助维保单位设备定期维护与保洁，日常监控，空调水处理，制定并严格执行空调使用。

服务标准：监督维保单位定期保洁空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。

5.6房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

服务内容：负责公用设施和附属建筑物的维修（单次单向500元以下），养护和管理。包括路灯、门锁、道路、室内外上下水管道、水箱，排污管理、沟渠、池、井等。

服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

5.7房屋门窗维修要求

服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

5.8会议系统的维护

服务内容：对会议音箱、话筒、功放等设备的维护与检修。

服务标准：定期对公共会议室的会议设备进行检查，并做好检查记录。如有问题应及时处理。保证各种会议能够正常进行。

（六）客服及会议服务岗：客服及会服岗位按需配置不少于4人。

湘麓金座大楼现有公共会议室26间，总面积1740m?，其中100座位以上会议室2间、20-80座位会议室24间。年会务接待近2200场次，（其中100人以上大型会议约100场次、高规格会议接待约500场次），平均每天会务服务约9场。

服务内容及要求：服务内容：客服主管1名负责做好本部门员工工作安排、及员工培训，负责与各局室衔接客户关系维护，客服人员1名负责物业中心接派单、客服中心电话接听、投诉受理、投诉反馈与回访、来访接待、配合接待、行政文秘工作；东西栋各2名会务人员负责会议室准备和会中、会后服务工作。

服务标准：客服人员接派单后15分钟内响应，对物业服务过程进行督办和回访、力争“日单日结”；会务人员根据会议要求，做好会前准备工作，布置好会议室与会中服务工作，会后进行专项打扫，保持干净整洁。

（七）其他要求

7.1项目经理要求：

7.1.1具有五年以上从业经历及二个以上物业项目管理经验；

7.2.2不得同时兼任其他项目经理或技术负责人。

7.2工程主管要求：

7.2.1具有五年以上从业经历及二个以上物业项目管理经验；

7.2.2不得同时兼任其他项目技术负责人。

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1、维修资金

1.1大楼主体、设施设备，在规定保修期间内，由保修单位负责保修。

1.2重大维修养护项目和房屋本体共用部位的维修养护由乙方制定预算报请采购人批准后，方可实施，费用由采购人承担。

2、管理用房：业主方提供办公楼一楼约130平方米用房供乙方使用，办公用品由乙方自备。该办公用房在委托管理期限内由乙方免费使用，合同终止后交回业主方。

3、物业服务人员工宿舍及食堂：业主方不提供员工食宿，食宿费用由乙方自理。

******消防设施、水泵等设备的维护与维修及公共区域内损坏灯具灯管的更换，办公家具和其他设备500元以下的单项维修。

5、公用水电费：公用水电费由业主单位承担费用。

6、收发、登记：文件、报刊的订阅和收发由乙方安排人员负责，并按收件人分检，然后分别投入相应的报箱内。

7、物业管理公司的违纪处罚：因乙方责任造成财产损失、丢失，乙方负责全部赔偿。

8、乙方工作人员流动及按国家劳动部门要求办理社保的要求：乙方按国家劳动部门要求为所有工作人员购买社保，其费用由乙方自行承担。

9、对乙方员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：乙方员工统一着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由乙方自行承担。

10、乙方其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事件发生；所有工作有台账记录。

11、本项目的物业服务质量考核，甲方将根据《岳麓区机关大院物业管理考核办法》(详见附件1)和《区机关大院物业服务考评内容及评分标准》(详见附件2)执行。